Privatizace Kloboučku je pozastavena

Všechna fakta uvedená v tomto článku vycházejí z oficiálních materiálů dodaných radnicí všem zastupitelům města.

Na veřejném zasedání zastupitelstva konaném dne 30.10. se projednávala privatizace posledního bloku na sídlišti Na Kloboučku ve Staré Boleslavi, při které vyšly najevo závažná fakta. Zástupkyně nájemníků z posledního privatizovaného domu uvedla, že i zástupci ostatních domů žádali snížení ceny bytů. A to nejen radu města, ale i zastupitelstvo. O těchto písemných žádostech zastupitelé neměli ani tušení.

Chtěl jsem celý proces pozastavit a privatizaci posledního domu znovu a důkladně projednat, ale bylo řečeno, že by se tím zpochybnila celá privatizace domů Na Kloboučku. Zastupitelé poté privatizaci schválili. Žádal jsem však, aby byly zpřístupněny zastupitelům veškeré materiály, které se celé privatizace Kloboučku týkaly.

Stalo se. Místostarosta Nekvasil v průvodním dopisu k těmto materiálům uvedl mimo jiné: „Zasedání zastupitelstva konaného dne 30. 10. 2013 a na základě úkolu rady města ze dne 11. 11. 2013 vám v příloze zasílám veškeré dokumenty týkající se projednávání privatizace bytů v domech čp 1110  - 1113 a čp 1116 – 1119, ulice Sídliště v k.ú. Stará Boleslav.

Připojen je také záměr na prodej bytů, schválený na 22 veřejném zasedání zastupitelstva týkající se posledního bloku čp. 1114 – 1115. Za nájemníky tohoto bloku vystoupila na jednání zastupitelstva paní Sasáková, která obdobně jako nájemníci ostatních bloků, vyjádřila nesouhlas s nabízenou cenou bytů (žádost na snížení ceny nebyla do dnešního dne nájemníky bloku 1114 – 1115 podána).“

Z průvodního dopisu tudíž vyplývá, že nájemníci posledně jmenovaného bloku do data odeslání mailu dosud nepodali žádost na snížení ceny, ale u ostatních bloků tomu je jinak, ti žádosti podali. V e-mailu jednoho z nájemníků těchto bloků jsem obdržel informaci o podaných žádostech zastupitelstvu i s daty podání.

Město se poté dopisem ptalo Ministerstva vnitra, zdali není v rozporu se zákonem, kdyby se u jedné části privatizovaných bytů hodnotila cena jinak, nežli tomu bylo v minulosti.

Z velmi obsáhlé odpovědi Ministerstva vnitra vybírám pouze ta nejdůležitější fakta:

„Zákon nestanoví jak zjistit cenu obvyklou. Lze ji určit podle zákona o oceňování majetku na základě znaleckého posudku. Cenu však lze zjistit i jiným způsobem, například srovnáním nabídek realitních kanceláří na obdobné majetky v dané lokalitě. Zároveň pravidlo dle § 39 odst. 2 znamená, že při eventuální odchylce od ceny obvyklé musí být odůvodnění nutné. Zákon nestanoví formu ani obsah zdůvodnění odchylky. Důvody pro nižší cenu by však měly být uvedeny v rozhodnutí příslušného orgánu, například v usnesení zastupitelstva. Jako nejvhodnější se jeví, aby zastupitelstvo o odchylce rozhodlo při rozhodování o majetkoprávním úkonu. Takový postup pak představuje pojistku pro případné pozdější řízení o neplatnosti smlouvy, v němž by byla výše ceny transakce napadána pro rozpor s § 39 odst. 2 zákona o obcích.

V samostatné směrnici města, nazvané Zásady II – Privatizace bytového fondu města Brandýs nad Labem – Stará Boleslav ze dne 23. června 2010, město naznačuje, jakým způsobem bude postupovat při určení kupní ceny bytů a jakými kritérii se bude řídit. Na tento vnitřní předpis však nelze pohlížet jako na vlastní určení kupní ceny, neboť o ní bude v souladu s nastavenými pravidly a příslušnými zákonnými ustanoveními (§ 38 odst. 1 a § 39 odst. 2 zákona o obcích) rozhodovat až zastupitelstvo při projednávání prodeje konkrétního bytu.“

 Z této části dopisu Ministerstva vnitra zcela jasně vyplývá, že při privatizaci domů musí zastupitelstvo jednat o každém bytě zvlášť včetně stanovení ceny a prodej jednoho každého bytu z privatizovaného domu odsouhlasit většinou při hlasování. Pokud mne paměť neklame, tak se takto v minulosti nikdy nepostupovalo, zastupitelstvo pouze schválilo zásady a potom již vše vyřizovala rada města, aniž by zastupitelstvo mělo možnost se k prodeji jednotlivých bytů jakkoliv vyjadřovat. Domnívám se, že tímto postupem byl porušen zákon.

A dopis MV pokračuje: „Jak již bylo zdůrazněno výše, zastupitelstvo města by mělo adekvátnost svého rozhodnutí v každém jednotlivém případě potvrdit a prokázat. Při pochybnostech, že cena obvyklá nebyla v konkrétním případě určena v souladu se zákonem, je možno zvažovat, dle našeho názoru, neplatnost smlouvy o převodu nemovitosti (viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. Zn. Cdo 3950ú2010 ze dne 15. 11. 2010), důvodnitelnost odchylky od ceny obvyklé (případně samostatného zjištění ceny obvyklé), dekvátnost, respektive absenci a vliv na platnosti smlouvy je oprávněn posoudit soud.

Obecně lze však konstatovat, že orgány územních samosprávních celků mohou stanovit vnitřní pravidla pro úpravu (snížení) ceny obvyklé při úplatném prodeji majetku. Odchylka od ceny obvyklé musí být vždy v jednotlivých případech zdůvodněna v souladu s § 39 odst. 2 zákona o obcích tak, aby byl naplněn zákonný požadavek smlouvy v § 38 odst. 1 téhož zákona. 

Přestože Ministerstvo vnitra nemá povoleno, aby zasahovalo do soukromoprávních vztahů obcí, dovolujeme si k tomuto problému podotknout, že případné snížení ceny by mohlo být vnímáno předchozími nájemci, pokud kupovali městské byty za stejných podmínek, ale za vyšší ceny, jako nespravedlivé snížení ceny a tedy i odchylka od pravidel privatizace by tak musela být pečlivě zdůvodněna, aby akceptace návrhu nájemců, byla dostatečně legitimizována, nikoliv pouze vynucena jejich nátlakem.“

V dopisu z MV se dále uvádí velice podstatný odstavec: „Žádný státní orgán totiž nemůže s ohledem na potencionální rozpor s článkem 8 Ústavy ČR nakazovat úvahu orgánu samosprávy a zvažovat, které z řešení smluvních vztahů je pro obec výhodnější z hlediska hospodárnosti či efektivity, respektive které by odpovídalo zájmům a úkolům obce.

Závěrem upozorňujeme, že výše uvedený právní názor není právně závazný, neboť závazný výklad právních předpisů přísluší pouze soudům“

Ředitelka odboru OR Ministerstva vnitra

Marie Kostruhová

Tak si to vše shrňme. Pokud by zastupitelstvo u každého jednotlivého bytu ve všech privatizovaných domech Na Kloboučku zdůvodnilo nižší cenu bytů, nežli bylo uvedeno původně, s ohledem na stav jednotlivých bytů, jeho stáří i určitá omezení nájemníků v nich, uvedu dále, bylo by vše ze zákona v pořádku, neboť rozhodovat o ceně privatizovaných bytů má pouze zastupitelstvo, jako nejvyšší orgán samosprávy a nikoliv rada města či jí jmenovaná firma.

Součástí e-mailu zastupitelům místostarosty Nekvasila ohledně privatizace domů Na Kloboučku, byl i materiál projednávaný radou města ze dne 13. 11. I tento materiál byl velice obsáhlý, a proto uvádím pouze nejdůležitější pasáže:

„Zastupitelstvo na 20. Veřejném zasedání dne 19. 6. 2013 o zveřejnění záměru na prodej jednotlivých bytů včetně podílu na společných částech domů a příslušných pozemků v domech čp. 1110 – 1111, čp. 1112 – 1113, čp. 1116 – 1117 a čp. 118 – 119 vše v k. ú. Stará Boleslav určených k privatizaci dle Zásad II. ceny bytů již obsahují slevu ve výši 45 % z ceny dle znaleckého posudku.  Tato sleva byla schválena zastupitelstvem dne 19. 3. 2013. Po zveřejnění záměru vyvolali zástupci jednotlivých domů jednání s vedením města. Sdělili, že navrhovaná cena je poněkud předražená. Vzhledem k neustále se množícím nejasnostem okolo privatizace mezi nájemníky těchto domů proběhla v období od 10. – 17. 9. 2013, za přítomnosti místostarosty Nekvasila, vedoucí odboru majetku města a odhadce Ing. Pohla, jednání s nájemníky jednotlivých domů. Vzhledem ke stížnostem byl pozastaven proces celé privatizace. To znamená, že nájemníci neobdrželi od města nabídky na prodej jednotlivých bytů včetně návrhu kupních smluv.“ 

Tato zpráva znamená jediné, privatizace se bude projednávat znovu, tentokrát již však, alespoň doufám, přesně ve znění zákona, tedy při veřejném zasedání zastupitelstva a nikoliv pouze radou města. Stejně tak doufám, že tentokrát, pokud dojde k dohodě, bude již hlasováno o jednotlivých bytech včetně odsouhlasení výše kupní ceny tak, jak to bylo uvedeno v dopisu Ministerstva vnitra.

Na závěr zásadní připomínky nájemníků, o kterých dosud zastupitelé neměli ani ponětí.

Uvádí se v nich:

1. Znevýhodnění současných nájemců z důvodu vybudování bytů v nástavbách. Výstavbou půdních nástaveb město znemožnilo privatizaci bytů v době, kdy byly kupní ceny nižší.
2. Praskliny ve zdech původních bytů.
3. Nájemníci nemají zájem o pozemky okolo domu v šíři 0,39 m – 1,12 m, jehož součástí jsou části nově vybudovaných chodníků z důvodu jejich údržby v zimě a z důvodu nezateplení částí, kde jsou popelnice. Mají zájem pouze o tu část, která přiléhá z boku k domu a je zde umístěno popelnicové stání.
4. Prostor v suterénu je ve výlučném užívání nájemníků půdních nástaveb – nájemníci požadují přepracování prohlášení vlastníka tak, aby toto byl společný prostor všech nájemníků.
5. Komíny – některé byly zrušeny z důvodu výstavby půdních nástaveb, ostatní byly prodlouženy a jsou obtížně přístupné a problematické je i jejich čištění (buď přes byt nájemníka v půdní nástavbě, nebo z vysokozdvižné plošiny).
6. Všichni účastníci jednání sdělili, že z těchto důvodů budou žádat zastupitelstvo o další snížení kupní ceny bytu, a to o dalších 15 %, to by znamenalo snížení kupní ceny o

60 % z ceny dle znaleckého posudku.

7. Dále požadujeme schválit výjimku ze Zásad II, konkrétně schválení prodeje i při menším počtu přímých zájemců než je stanovených 70 %.

Pro objektivní informaci uvádím, v Zásadách II je uvedeno, že předběžný zájem musí být více jak 70 % přímých, to je oprávněných nájemníků, tedy nikoliv pouze 70 %.

Dále se v materiálech nájemníků objevila informace, kdy jim vedení města doporučilo, aby si na své náklady nechali zpracovat vlastní znalecký posudek a zaslali jej vedení města k posouzení. V materiálech z jednání rady města se uvádí: „Do dnešního dne žádný posudek městu doručen nebyl.“ Zato tam bylo uvedeno, že zastupitelstvo města schválilo privatizaci i posledního domu 30. 10. 2013.

V příloze e-mailu místostarosty Nekvasila byly uvedeny i čtyři žádosti zástupců jednotlivých privatizovaných bloků domů o snížení ceny bytů určené zastupitelstvu. Ani jedna jediná tato žádost, jsou již staršího data, nebyla až do obdržení mailu místostarosty Nekvasila, prakticky vynuceného opozičními zastupiteli, známa žádnému ze zastupitelů. Alespoň těch opozičních.

Závěrem. Z dopisu Ministerstva vnitra zcela jasně, a opakovaně, zaznělo, že při privatizaci bytového fondu musí zastupitelstvo rozhodovat vždy o každém jednotlivém bytě zvlášť, a to včetně stanovení a odůvodnění ceny. Byl jsem na všech veřejných zasedáních zastupitelstva v době, kdy se prodávaly byty z privatizovaných paneláků v Brandýse. Pravda, tehdy pouze jako divák a novinář, ale ani v jediném případě jsem nezaregistroval, že by tehdy zastupitelstvo hlasovalo, natož pak odůvodňovalo, o prodeji jednotlivého bytu zvlášť. Ono tehdy zastupitelstvo o prodeji jednotlivých bytů nehovořilo vůbec, stačilo, aby schválilo zásady, jak I, tak II. a bylo to vše. Pak už se o privatizaci nehovořilo. Takže se nejen zastupitelé, ale ani veřejnost, nedozvěděla, za kolik se vlastně jeden každý byt prodal.

Domnívám se, s ohledem na znění dopisu z vnitra, že pokud by někdo chtěl tehdejší privatizaci napadnout, že bude mít úspěch, město tehdy naprosto vůbec nepostupovalo podle zákona a zastupitelé to, stejně jako ti současní, ani netušilo.