Město očima nezávislého člověka

Svobodný přístup k informacím, právní rozbor AK Nespala

03.04.2014 12:22

Dnes jsem dostal tento e-mail od jednoho z Vás:

Dobrý večer vážení zastupitelé,

dovoluji si Vás požádat o přeposlání znaleckého posudku, který měl být přílohou k záměru města na směnu pozemků v lokalitě Zápská a Zahradnická. Se zřetelem na výslednou cenu pozemku vlastněného DREAMLINEREM, SE a cenou, za kterou nakupovalo město od PP HOSPITALS, s.r.o. (dohodnutá kupní cena činila 37,763,050,-Kč), čerpáno z kupní smlouvy ze dne 9.9.2009, kdy smlouvu podepsali starosta Ing. O.P a místostarosta M.V. Bylo využito advokátní úschovy JUDr. M.N., když město mělo uzavřenou platnou smlouvu s AK Vladyka&Kubice, což je více než nestandardní.

Do konce března Vám měly být doručeny právní analýzy AK Nespala, s.r.o. v rozsahu, v jakém bylo rozhodnutím zastupitelstva ze dne 18.12.2013 stanoveno. Byť jsem si formou žádostí ve smyslu zákona o svobodném přístupu k informacím o totéž požádal, byla mi zatím přeposlána právní analýza Nájemní smlouvy ze dne 24.3.2011, a pokud starosta nedodrží svůj slib, budu muset podat stížnost, což lhůtu k případnému zpochybnění dozorovým orgánem zbytečně oddálí.

V příloze pak posílá i kopii žádost zaslané MÚ v lednu 2014:

II. Žádost o poskytnutí informace ve věci:1.) Kopii zveřejněného záměru na pronájem pozemků ve vlastnictví města, jejichžvýčet je uveden ve „Smlouvě o pronájmu pozemku“ ze dne 25.5.2000. Toutosmlouvou byly pronajaty pozemky města o celkové výměře 18,69 ha společnostiTAPAS BOREK, s.r.o.2.) Kopii příslušného Zápisu RM, který obsahuje usnesení tohoto orgánu ve smysluuzavření „Smlouvy“ o předmětném pronájmu viz bod č. 1.) této žádosti.3.) Kopie právních stanovisek smluvně spolupracující AK, které byly (údajně)vypracovány v souvislosti s posouzením bezvadnosti uzavřených smluvníchvztahů se společnosti TAPAS BOREK, s.r.o. (viz Zápis z VZZ č. 23, které sekonalo dne 18.12.2013 str. 20. první odstavec, autor-místostarosta Ing. Nekvasil.

Odpovídám veřejně:

Znalecký posudek mne také zajímá a připojuji se k žádosti občana. Sic už proběhlo několikeré vyšetřování, ale každý nový úhel pohledu může problém posunout dopředu. I s ohlem na avízovaný záměr směny pozemků. Porovnání jejich ceny vzájemně mezi sebou je na místě.

A požadavek na zveřejnění právních stanovisek splním sám a ihned. Dostal jsem je jako zastupitel a nevidím důvod, proč by práci AK Nespala, a zejména představitelů města, kteří tyto smlouvy poepsali, nemohla posoudit celá veřejnost. 


Advokáti:

JUDr. Marek Nespala,                            zapsán   v ČAK pod č. osv. 04484 

Mgr. Jana Bendová Marušková              zapsána v ČAK pod č. osv. 10988

Mgr. Jiří Petřík,                                              zapsán   v ČAK pod č. osv. 11706

Jiří Brátka,                                              zapsán   v ČAK pod č. osv. 12026

Mgr. Tomáš Rousek,                              zapsán   v ČAK pod č. osv. 15223

Mgr. Jiřina Hájková,               zapsána v ČAK pod č. osv. 15402

 

Advokátní koncipienti:

JUDr. Pavel Kubec,                                zapsán   v ČAK pod č. osv.  10506

Mgr. Martin Kulich,                                zapsán   v ČAK pod č. osv.  37616

Mgr. Tomáš Ouroda,                              zapsán   v ČAK pod č. osv.  38407

Mgr. David Rousek,                zapsán   v ČAK pod č. osv.  39107 

Mgr. Veronika Blaškovanová  zapsána v ČAK pod č. osv.  37757

 

Stálý konzultant ve věcech trestních:

Prof. JUDr. Jiří Jelínek, CSc. 

Naše značka:       473 233                             V Brandýse nad Labem dne 27. března 2014 

 Věc:    Zadání právní služby - Právní posouzení možnosti výpovědi smluv řádně uzavřených mezi městem Brandýs nad Labem – Stará Boleslav (dále jen „Město“) a obchodní společností TAPAS BOREK, s.r.o. (dále jen „Tapas“) (společně také jako „smluvní strany“ či jednotlivě jako „smluvní strana“). Zadání zahrnuje následující smlouvy: Dohoda o spolupráci mezi městem Brandýs nad Labem – Stará Boleslav a společností TAPAS BOREK s.r.o. ze dne 30. 11. 1999, Smlouva o pronájmu pozemku ze dne 25. 5. 2000 ve znění jejích devíti dodatků (vzestupně popořadě číslovaných od 1 do 9), Kupní smlouva ze dne 11. 11. 2003, Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 30. 10. 2008 a Dohoda o dočasném užívání komunikace ze dne 22. 5. 2012 (dále společně také jako „Posuzované smlouvy“).

 1.      Úvod

 Na samotný začátek je vhodné připomenout, že naší advokátní kanceláří již bylo zpracováváno zadání právní služby týkající se právního posouzení výpovědi Smlouvy o pronájmu pozemku, která byla uzavřena mezi Městem a Tapasem dne 24. 3. 2011. Advokátní kanceláří bylo vyhotoveno a následně Městu předáno „Zadání právní služby - Právní posouzení možnosti výpovědi Smlouvy o pronájmu pozemku, která byla uzavřena mezi městem Brandýs nad Labem – Stará Boleslav (dále jen „Město“) a obchodní společností TAPAS Borek s.r.o. (dále jen „Tapas“) dne 24. 3. 2011 (dále jen „Smlouva“); to včetně právního posouzení možných následků předmětného vypovězení“ datované ke dni 14. 2. 2014 (dále jen „Právní posouzení ze dne 14. 2. 2014“), které se vedle možnosti posouzení výpovědi uvedené smlouvy zaobíralo i jinými možnostmi jejího ukončení; to celé včetně právního posouzení možných následků takového vypovězení (ukončení). Důvodem připomenutí tohoto Právního posouzení ze dne 14. 2. 2014 je skutečnost, že smlouvy uzavírané mezi Městem a Tapasem mohou vytvářet kompaktní celek vzhledem k vyjádření vůle smluvních stran a některé skutečnosti v Právním posouzení ze dne 14. 2. 2014 uváděně lze považovat za obdobné (popř. stejné) skutečnostem, které jsou uváděny v tomto právním posouzení. Proto se jeví jako účelné na Právní posouzení ze dne 14. 2. 2014 v jistých souvislostech odkázat. Z tohoto důvodu je Právní posouzení ze dne 14. 2. 2014 přiloženo k tomuto právnímu posouzení jako příloha.

2.      Dohoda o spolupráci mezi městem Brandýs nad Labem – Stará Boleslav a společností TAPAS BOREK s.r.o. ze dne 30. 11. 1999

K této dohodě je možno přistupovat buď jako ke smlouvě inominátní nebo jako ke smlouvě o sdružení (bez ohledu na její označení, které není rozhodné).

Dohoda neobsahuje žádné ustanovení o době její platnosti, a tudíž lze usoudit, že se jedná o smlouvu na dobu neurčitou.

 

Pokud se k dohodě bude přistupovat jako ke smlouvě inominátní, je možno užít ustanovení § 582 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, které zní:„Jestliže je sjednána smlouva na dobu neurčitou, jejímž předmětem je závazek k nepřetržité nebo opakované činnosti, nebo závazek zdržet se určité činnosti anebo strpět určitou činnost a nevyplývá-li ze zákona nebo ze smlouvy způsob její výpovědi, lze smlouvu vypovědět ve lhůtě tří měsíců ke konci kalendářního čtvrtletí.“ Toto zákonné ustanovení tedy možnost výpovědi ve specifikovaném případě předpokládá.

Pokud by byla dohoda považována za smlouvu o sdružení, pak zákon č. 40/1964 Sb. umožňuje za určitých podmínek z takového sdružení vystoupit. Užije se ustanovení § 838 zákona č. 40/1964 Sb., které uvádí, že: „Každý účastník může ze sdružení vystoupit, ne však v nevhodné době a k újmě ostatních účastníků sdružení. Z vážných důvodů však může ze sdružení vystoupit kdykoli, a to i když byla dohodnuta výpovědní lhůta.“ V tomto případě je nezbytné posoudit splnění uvedených podmínek. Pokud by se nejednalo o „nevhodnou dobu“ a nedošlo by k „újmě ostatních účastníků“ (Tapasu), pak lze vystoupit kdykoliv. Jinak je tak možno učinit pouze z „vážných důvodů“. Pokud dojde ke sporu o splnění shora uvedených podmínek, bude příslušný ke konečnému rozhodnutí soud, který stanoví, zda se v daném případě o „vážný důvod“ jednalo či nikoliv. Pokud soud dospěje k závěru, že se o vážný důvod nejedná, vystoupení je nezákonné a tudíž absolutně neplatné.

 

3.      Smlouva o pronájmu pozemku ze dne 25. 5. 2000 ve znění jejích devíti dodatků (vzestupně popořadě číslovaných od 1 do 9)

Na úvod je k této smlouvě vhodné zmínit, že pro ni platí přiměřeně to, co je uvedeno v Právním posouzení ze dne 14. 2. 2014 o Smlouvě o pronájmu pozemku ze dne 24. 3. 2011.

V tomto případě je smlouva uzavřena na dobu určitou, a to do dne 31. 12. 2030. Další ujednání obsažená v čl. III. smlouvy sice dobu nájmu dále upravují, ale vztahují případnou změnu doby nájmu pouze k dohodě smluvních stran.

Vzhledem k tomu, že se jedná o smlouvu na dobu určitou, je možné jí vypovědět jen z důvodů, které jsou v ní přímo výslovně uvedeny. Výpovědní důvody ovšem stanoveny nebyly, tudíž výpověď možná není.

K ostatním možnostem ukončení takové smlouvy (odstoupení od smlouvy, dohoda smluvních stran, atd.) viz přiměřeně Právní posouzení ze dne 14. 2. 2014.

V případě této smlouvy nelze opomenout vyjádření jejího předmětu, tedy označení pozemků, jichž se nájem týká. V původním textu smlouvy jsou pozemky označeny vágně, resp. předmětem nájmu jsou jen části některých pozemků. Podle čl. I. první věty smlouvy by se mělo jednat o ty části pozemků, které tvoří Proboštské jezero. Součástí smlouvy ovšem není žádné názorné vymezení (plán). Lze tedy polemizovat nad tím, zda pozemky coby předmět smlouvy jsou dostatečně označené tak, aby byla naplněna dikce ustanovení § 37  odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., které stanoví vedle požadavku vážnosti a svobody provedení právního úkonu (nyní právního jednání) i právě jeho určitost a srozumitelnost, to celé pod sankcí neplatnosti. Jednalo by se o neplatnost absolutní s právními účinky ex tunc, tedy od počátku. Je pravdou, že dodatky ke smlouvě, a to konkrétně Dodatky č. 6 a č. 7, předmět nájmu aktualizují (nahrazují), kdy především v Dodatku č. 7 jsou předmětem nájmu již pozemky celé a jejich označení je plně dostačující. V této souvislosti se ovšem nelze ztotožnit se závěrem, že by uvedené dodatky mohly zhojit případnou absolutní neplatnost smlouvy. Na smlouvu by totiž v takovém případě bylo nazíráno tak, jako by nikdy nevznikla a neexistující dokument není možno doplňovat.

Přes výše uvedené je nutno si uvědomit dvě skutečnosti. Jako první je potřeba podotknout, že ne všechny pozemky, které tvoří (původní) předmět smlouvy, spadají do množiny pozemků, u nichž je předmětem nájmu pouze jejich část. Některé pozemky spadají do nájmu v celé jejich výměře a tyto pozemky jsou tedy označeny dostatečně určitě svým číslem, výměrou a katastrálním územím, do něhož spadají (judikatura Nejvyššího soudu ČR a Ústavního soudu ČR se ustálila na tom, že stačí objektivně určité označení; není nutné užití formálního označení, které je vyžadováno katastrálním zákonem pro případ zápisu do katastru nemovitostí). Smlouva by tedy byla platná vůči těm pozemkům, které spadají do předmětu smlouvy celé.  Následné dodatky (č. 6 a č. 7) pak předmět smlouvy aktualizují, resp. nahrazují. Od Dodatku č. 7 je pak předmět smlouvy označen správně celý.

Druhou skutečností, jež je nutno brát v potaz, je fakt, že smlouva o nájmu může být uzavřena i ústně. Pokud by bylo tvrzeno, že smlouva je absolutně neplatná z důvodu neurčitosti jejího předmětu (a dodatky tuto vadu nemohou zhojit), pak může jako protiargument zaznít teze, že smlouva byla uzavřena ústně a minimálně od roku 2009 (datace Dodatku č. 7) tak existuje nájemní smlouva ústní. Taková skutečnost by ale musela být prokázána, tedy muselo by být prokázáno, že byly dohodnuty podstatné náležitosti smlouvy, kterými jsou předmět, přenechání do užívání a úplata. Předmět lze prokázat Dodatkem č. 7 a faktickým užíváním předmětných pozemků, to obdobně platí o náležitosti přenechání do užívání. Konečně dohodu o úplatě je možno prokazovat faktickými platbami, které po dobu několika let Město přijímalo a nikdy nesporovalo (neupozorňovalo na to, že provádění plateb je nedůvodné). Přesto lze završit, že se jedná o tezi teoretickou.

Jak je uvedeno výše, prostor pro napadení smlouvy existuje, pokud ovšem bude druhá smluvní strana názoru jiného, konečné slovo bude mít soud na závěr zdlouhavého soudního řízení s nejistým výsledkem.

 Je vhodné v tuto chvíli připomenout (platí obecně pro smluvní právo jako takové), že jak Nejvyšší soud ČR, tak i Ústavní soud ČR nabádají soudy k opatrnosti při hodnocení platnosti smluv, a to především vztaženo k zachování autonomie vůle stran. Stejně tak nelze opomenout, že se jedná o smlouvu, podle níž bylo jednáno z hlediska délky po zcela významnou dobu (z hlediska její délky), aniž by byl smluvní vztah jakkoliv napadán. Smluvní strany byly po celou dobu v dobré víře.

Závěrem k režimu smlouvy. S odkazem na Právní posouzení ze dne 14. 2. 2014 je vhodné podotknout, že ukončení smlouvy nájemní se řídí zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a to i v případě, že smlouva byla uzavřena v době účinnosti zákona č. 40/1964 Sb.; to neplatí pro nájem věci movité ani pro pacht. V tomto případě ovšem není účelné jakkoli polemizovat nad tím, zda smlouva je smlouvou pachtovní či není. Z informací naší advokátní kanceláři poskytnutých lze totiž shrnout, že možnosti ukončení nájemní smlouvy podle nové právní úpravy (zákon č. 89/2012 Sb.) totiž neuvádí žádnou relevantní skutečnost, kterou by bylo možné k ukončení smlouvy využít. Pro úplnost odkazujeme na ustanovení § 2225 a násl. zákona č. 89/2012, kdy do pozornosti dáváme především ustanovení § 2228 citovaného zákona: „(1) Užívá-li nájemce věc takovým způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo že hrozí zničení věci, vyzve ho pronajímatel, aby věc užíval řádně, dá mu přiměřenou lhůtu k nápravě a upozorní jej na možné následky neuposlechnutí výzvy. Výzva vyžaduje písemnou formu a musí být nájemci doručena. (2) Neuposlechne-li nájemce výzvy podle odstavce 1, má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby. (3) Hrozí-li však v případě uvedeném v odstavci 1 naléhavě vážné nebezpečí z prodlení, má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby, aniž nájemce vyzval k nápravě. (4) Pronajímatel má právo postupovat stejně, jak je uvedeno v odstavcích 1 a 2, nezaplatí-li nájemce nájemné ani do splatnosti příštího nájemného.“ a dále také ustanovení § 2232 citovaného zákona:„Porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.“

4.      Kupní smlouva ze dne 11. 11. 2003

Z povahy této smlouvy a z informací poskytnutých naší advokátní kanceláři vyplývá, že výpověď nepřipadá do úvahy, stejně tak odstoupení od této smlouvy. Smlouva sama takovou skutečnost nepředpokládá, stejně tak nám není známa jiná skutečnost, která by opravňovala k užití uváděných institutů (např. ustanovení § 517 zákona č. 40/1964 Sb.: „Dlužník, který svůj dluh řádně a včas nesplní, je v prodlení. Jestliže jej nesplní ani v dodatečné přiměřené lhůtě věřitelem mu poskytnuté, má věřitel právo od smlouvy odstoupit; jde-li o plnění dělitelné, může se odstoupení věřitele za těchto podmínek týkat i jen jednotlivých plnění.“).

 I ve shora uvedeném případě by ovšem uplatnění jakéhokoli institutu bránilo již značně vzdálené datum uzavření smlouvy. Od uzavření totiž uběhlo již více jak 10 let. Je vysoce pravděpodobné, že předmět kupní smlouvy byl dokonce druhou smluvní stranou již vydržen (otázkou by mohlo být datum provedení zápisu do katastru nemovitostí). Nejsou nám známy žádné skutečnosti, ze kterých bychom mohli usoudit, že druhá smluvní strana neužívala po uvedenou dobu předmět kupní smlouvy v dobré víře jako věc vlastní.

Stejně tak nám ovšem nejsou známy žádné skutečnosti, které by nabádaly k závěru, že smlouva by mohla být neplatná či jiný důvod vedoucí k závěru možného úspěchu v řízení o žalobě na určení vlastnictví.

5.      Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 30. 10. 2008

 Výše uvedená smlouva o zřízení věcného břemene splňuje veškeré požadavky kladené na tento typ smluv, resp. obsahuje všechny náležitosti potřebné pro platné uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene. Smlouva je platná a účinná. Nevymezení časového úseku, pro který je věcné břemeno k nemovitostem zřízeno, má za následek, že smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou.

Smlouvu o zřízení věcného břemene nelze vypovědět, neboť zákon tuto možnost nedovoluje. Odstoupení je možné pouze v případě porušení některé z povinností smluvní strany (v této smlouvě snad pouze porušení čl. IV. – nezaplacení úplaty za zřízení věcného břemene).

V souladu s přechodnými ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb. se zánik věcných břemen vzniklých před nabytím jeho účinnosti řídí ustanoveními tohoto předpisu. Zánik věcných břemen je v zákoně č. 89/2012 Sb. řešen v ustanoveních § 1299 - § 1302 (zánik služebností) a § 1308 (zánik reálných břemen).

Podle ustanovení § 1299 - § 1302 zanikají služebnosti následujícími způsoby: a) při trvalé změně, pro kterou služebná věc již nemůže sloužit panujícímu pozemku nebo oprávněné osobě (ze zákona), b) při hrubém nepoměru mezi služebností a výhodou oprávněného (rozhodnutím soudu), c) dohodou smluvních stran o zániku služebnosti, d) uplynutím doby, na kterou byla služebnost sjednána, e) smrtí oprávněné osoby u osobních služebností (zánikem právnické osoby).

6.      Dohoda o dočasném užívání komunikace ze dne 22. 5. 2012

 Tato dohoda je ve své podstatě smlouvou o výpůjčce. Aby tak mohla být smlouva definována, musí splňovat následující náležitosti: přenechání věci individuálně určené, přenechání věci do užívání, dočasnost a bezplatnost. O prvních dvou náležitostech není sporu.

 Co se týče úplatnosti, v dohodě se o žádné částce, kterou by měla druhá smluvní strana za užívání předmětu dohody hradit, nehovoří. Pokud by bylo polemizováno nad článkem třetím dohody, který stanoví druhé smluvní straně povinnosti (a to i takové, které s sebou nesou finanční výdaje) a bylo z tohoto článku dovozováno, že přenechání předmětu dohody do užívání je z tohoto důvodu úplatné (takový závěr je ale minimálně diskutabilní), pak by se jednalo o smlouvu nájemní. Přiměřeně by tedy o ní platilo to, co je uvedeno v části 3. tohoto právního posouzení (zejména platí, že v případě nájmu na dobu určitou musí být možnost výpovědi uvedena ve smlouvě; pro případ doby neurčité je výpověď možná i bez smluvního ujednání).

Doba trvání je výslovně dohodou upravena. Dohoda uvádí, že doba platnosti se sjednává na dobu určitou. Co se týká určitosti data skončení smlouvy, v tomto ohledu je nutno pouze zjistit, zda je náležitě specifikováno uváděné „dobývání“ ve „stanoveném DP Stará Boleslav“. Pokud je v dohodě označená specifikace správná a nezaměnitelná, dohoda stanovuje dobu trvání jako určitou, a to za splnění následujících skutečností. Zde je vhodné k obecné otázce určitosti či neurčitosti trvání smlouvy odkázat na Právní posouzení ze dne 14. 2. 2014, které lze ještě následovně rozvést. Judikatura Nejvyššího soudu ČR již totiž dovodila, že pro určitost není zásadní označení přesného dne, měsíce a roku, ale postačí dobu vázat na takovou skutečnost, která je objektivně zjistitelná, i když konkrétním datem neurčitelná. Dále ale také platí, že v době uzavírání smlouvy nemusí být jisté, kdy doba uplyne, avšak musí být jisté, že skutečnost, se kterou se pojí konec předmětné doby, vůbec nastane. To, zda je jisté, že skutečně dojde k ukončení dobývání, je pak otázkou.

 Závěrem nelze opomenout ani téma „výprosa“, které, byť nebylo v rozhodné době v zákoně č. 40/1964 Sb. výslovně uváděno, judikatura jej stále v různých případech užívala. Výprosa předpokládá stav, který se vyznačuje bezplatností, časovou neurčitostí a neuvedením účelu užívání. Vlastník věci může v případě výprosy kdykoliv požadovat vrácení věci. O bezplatnosti a časové neurčitosti viz výše. K účelu užívání je třeba upozornit na čl. III. odst. 2. věta prvá, který by ale také mohl být označen pouze za vyjádření oprávnění a nikoliv pravý účel. Označení tohoto vztahu za výprosu by bylo minimálně diskutabilní.

 Rozhodnout shora uvedené otázky pro případ, že smluvní strany nedospějí k vzájemné dohodě, je příslušný toliko soud.

 Závěrem je vhodné zmínit, že neurčitost předmětu smlouvy by v tomto případě bylo složité namítat, jelikož přílohou dohody je i plánek, který předmět dohody specifikuje.

7.      Závěr

Zásadní skutečností, kterou je nutno závěrem zmínit a u které je vhodné použít i odkazu na Právní posouzení ze dne 14. 2. 2014 (v prvé řadě jeho část 3.), je upozornění na případné následky ukončení Posuzovaných smluv. Žádná z Posuzovaných smluv nebyla uzavírána v nedávné době, některé Posuzované smlouvy byly uzavírány před více jak 10 lety. Po celou dobu je pak Tapas v dobré víře, že tyto smlouvy budou ze strany Města dodržovány a dodrženy. Jednostranné ukončení Posuzovaných smluv může mít za následek soudní spory týkající se neplatnosti takových ukončení a především není možné opomenout skutečnost, že Tapas má možnost domáhat se náhrady škody.

Jak je již uvedeno výše, ohledně možných následků lze přiměřeně odkázat na Právní posouzení ze dne 14. 2. 2014. Stručně lze shrnout podstatné náležitosti následovně. Již bylo deklarováno, že na zásadu pacta sunt servanda, tedy smlouvy mají být dodržovány je kladen značný důraz. Bez ohledu na právní úpravu, která se na Posuzované smlouvy vztahuje, platí, že ustanovení § 3030 zákona č. 89/2012 Sb., uvádí, že: „I na práva a povinnosti, která se posuzují podle dosavadních právních předpisů, se použijí ustanovení části první hlavy I.“, kde ustanovení § 3 odst. 2 písm. d) zní: „daný slib zavazuje a smlouvy mají být plněny.“

Vůle smluvních strana je v tomto ohledu zcela jasná, když vyplývá z uzavření několika smluv, které jsou postupně doplňovány dodatky. Právě vůle smluvních stran je také významně akcentována v soudních řízeních, jejichž iniciování je nutno předpokládat (ačkoliv rozhodnutí by bylo na Tapasu pro každý jednotlivý konkrétní případ).

 Důrazně upozorněno musí být v každém případě na nebezpečí náhrady škody, které se může Tapas domáhat. Výše škody bude odvislá od právních jednání, ke kterým se Město vůči Tapasu uchýlí. Je tedy nezbytné posoudit, jakou škodu by které jednání Města mohlo způsobit a zda vůbec nějakou (u některých smluv to může být otázkou, u jiných je to vysoce pravděpodobné).

V neposlední řadě nelze opomenout samotnou odpovědnost představitelů města, kdy vedle civilněprávní roviny se může nabízet i rovina trestněprávní, do úvahy přichází např. trestný čin podle ustanovení § 220 trestního zákona, tedy porušení povinnosti při správě cizího majetku či trestný čin podle ustanovení § 329 zákona č. 40/2009 Sb. trestního zákona, zneužití pravomoci úřední osoby. V podrobnostech viz Právní posouzení ze dne 14. 2. 2014.

     Mgr. Tomáš Rousek, advokát,

 

                                                                                  i.s. JUDr. Marka Nespaly, advokáta

   Advokáti:

 

JUDr. Marek Nespala,                            zapsán   v ČAK pod č. osv. 04484 

 

Mgr. Jana Bendová Marušková              zapsána v ČAK pod č. osv. 10988

 

Mgr. Jiří Petřík,                                              zapsán   v ČAK pod č. osv. 11706

Jiří Brátka,                                              zapsán   v ČAK pod č. osv. 12026

Mgr. Tomáš Rousek,                              zapsán   v ČAK pod č. osv. 15223

Mgr. Jiřina Hájková,               zapsána v ČAK pod č. osv. 15402

 

Advokátní koncipienti:

JUDr. Pavel Kubec,                                zapsán   v ČAK pod č. osv.  10506

Mgr. Martin Kulich,                                zapsán   v ČAK pod č. osv.  37616

Mgr. Tomáš Ouroda,                              zapsán   v ČAK pod č. osv.  38407

Mgr. David Rousek,                zapsán   v ČAK pod č. osv.  39107 

Mgr. Veronika Blaškovanová  zapsána v ČAK pod č. osv.  37757

 

Stálý konzultant ve věcech trestních:

Prof. JUDr. Jiří Jelínek, CSc. 

 

 

 

Naše značka:       473 233                             V Brandýse nad Labem dne 14. února 2014 

 

 

 

Věc:    Zadání právní služby - Právní posouzení možnosti výpovědi Smlouvy o pronájmu pozemku, která byla uzavřena mezi městem Brandýs nad Labem – Stará Boleslav (dále jen „Město“) a obchodní společností TAPAS Borek s.r.o. (dále jen „Tapas“) dne 24. 3. 2011 (dále jen „Smlouva“); to včetně právního posouzení možných následků předmětného vypovězení

1.      Režim Smlouvy

 

            Úvodem   je  třeba  konstatovat,   že  Smlouva byla  uzavřena  za   účinnosti   zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „Starý občanský zákoník“), kterýžto byl zrušen zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem (dále jen „Nový občanský zákoník“), a tudíž je nutno posoudit, podle které právní úpravy se bude postupovat v případě vypovězení Smlouvy. V tomto ohledu vyvstává otázka, o jaký typ smlouvy se vlastně jedná a podle jakého právního režimu je třeba ji vykládat. Je nepochybné, že tato Smlouva byla uzavřena jako smlouva nájemní; podstatný je ale fakt, že z hlediska účelu nájmu Smlouva odpovídá zvláštní podskupině smluv, a to smlouvě pachtovní. Nový občanský zákoník pak ve svém ustanovení § 3074 výslovně uvádí, že nájem vzniknuvší před účinností Nového občanského zákoníku se řídí novou právní úpravou (vyjma jeho vzniku a práv a povinností, které vznikly před nabytím účinnosti Nového občanského zákoníku), to ale neplatí pro věci movité a právě pro pacht. Proto pro posouzení výpovědi ze Smlouvy je nezbytné postupovat podle právní úpravy staré, tedy podle Starého občanského zákoníku.

2.      Textace Smlouvy     

 

Z hlediska možnosti podání výpovědi je rozhodným faktem, zda je Smlouva uzavřena na dobu určitou či na dobu neurčitou. Smlouvu na dobu neurčitou vypovědět ze zákona lze; oproti tomu smlouvu na dobu určitou, která končí uplynutím rozhodné doby, lze před vypršením předmětné doby vypovědět pouze v případě, kdy je tak ve smlouvě výslovně ujednáno. Právě stanovení, zda je Smlouva uzavřena na dobu určitou či na dobu neurčitou nelze jednoznačně provést, jelikož Smlouva v tomto ohledu trpí významnou nejednoznačností:

 

1)         Čl. III. Smlouvy výslovně stanoví, že: „nájemní vztah se uzavírá na dobu určitou“, přičemž nájem začíná dnem nabytí právní moci rozhodnutí o povolení plánu otvírky, přípravy a dobývání a Plánu likvidace pro prostor zahrnující také pozemky uvedené v čl. I. Smlouvy a končí dnem předání pozemků pronajímateli po provedené rekultivaci. Že se jedná o dobu určitou, pak potvrzuje čl. IV. odst. 1. Smlouvy, který stanoví, kolik činí nájemné „za celou dobu nájmu, tj. za dobu 15ti let. Tento článek tedy tvrdí, že celá doba nájmu činí 15 let. Smlouvu na dobu určitou pak lze před vypršením doby vypovědět pouze v případě, že je tak ve smlouvě dohodnuto. V této Smlouvě ovšem nic takového zmíněno není.

 

2)         To, že by byla uzavřena na dobu určitou, pak ale Smlouva popírá ve svých článcích III. odst. 2. a IV. odst. 4. Ve zmíněných ustanoveních se totiž uvádí, že:„Smluvní strany předpokládají celkovou dobu činnosti nájemce v lokalitě na 15 let“, resp. „V případě, že skutečná doba nájmu přesáhne 15 let, bude v letech nad tuto dobu placeno nájemné ve výši dvounásobku daně z nemovitostí“. Z takového textu by se dalo dovodit, že Smlouva není sjednána na dobu určitou, nýbrž na dobu neurčitou. V takovém případě by bylo možné aplikovat ustanovení § 677 Starého občanského zákoníku, přičemž podle tohoto ustanovení by bylo možné Smlouvu vypovědět, a to se zákonnou výpovědní lhůtou.

 

 

 

V tomto okamžiku je vhodné poznamenat, že při uzavírání smluv se vždy vychází z vůle stran. Město, pokud by chtělo Smlouvu vypovědět, by muselo tvrdit, že vůle stran byla uzavřít Smlouvu na dobu neurčitou, což by nejen mohl sporovat Tapas, ale také to výslovně odporuje části znění Smlouvy (viz shora bod 1)). Je pravdou, že samotná textace Smlouvy jako takové vybízí k závěru, že Smlouva byla skutečně uzavírána na dobu určitou. Obsahové náležitosti Smlouvy uvedené shora v bodu 2) však působí ve Smlouvě nejasnosti, které mohou mít za následek neurčitost ve stanovení doby nájmu. Tato skutečnost pak nabádá k závěru, že pokud není stanovení doby nájmu určité, jedná se o Smlouvu na dobu neurčitou.

 

Zásadní v této věci bude nepochybně právní posouzení uvedených nejasností orgánem, který bude o věci případně rozhodovat, tedy soudem, a to případně až soudem odvolacím, dost možná dovolacím. Argumenty Smlouva poskytuje pro obě možná tvrzení.

 

Vedle výše uvedeného je vhodné k tomuto bodu také poznamenat, že neurčitost části Smlouvy týkající se doby nájmu však jen stěží bude mít sama o sobě vliv na platnost Smlouvy jako takové.


3.      Následky vypovězení Smlouvy

 

3.1 Civilněprávní rovina

 

V souvislosti se závazkovým vztahem, který byl Smlouvou založen, je nutno si uvědomit, že právní řád České republiky stojí na nemálo zásadách, které prostupují celým labyrintem zákonů či jiných právních předpisů. Jednou ze základních zásad, je zásada pacta sunt servanda, tedy: smlouvy mají být dodržovány. Tato zásada má své kořeny již v právu římském, výslovnému uznání se jí pak dostalo dokonce i v mezinárodním právu, kdy čl. 26 Vídeňské úmluvy o smluvním právu jasně stanoví: „Každá platná smlouva zavazuje smluvní strany a musí být jimi plněna v dobré víře“.Důležitost této zásady v českém právu podtrhuje i ustanovení § 3030 Nového občanského zákoníku, kde je uvedeno: I na práva a povinnosti, která se posuzují podle dosavadních právních předpisů, se použijí ustanovení části první hlavy I., kde ustanovení § 3 odst. 2 písm. d) zní: daný slib zavazuje a smlouvy mají být plněny.

 

Město je tedy vázáno platně uzavřenou Smlouvou, která sice trpí určitými nejasnostmi, tyto ale nejsou tak závažné, aby mohli přivodit její neplatnost. Ani co se týká procesu uzavírání Smlouvy, nejsou nám známa žádná procesní pochybení, jejichž následkem by případná neplatnost Smlouvy mohla být.

 

V případě, že se Město rozhodne výpověď ze Smlouvy dát, bude pouze na Tapasu, jak se k celé problematice postaví. V ideálním případě může tuto skutečnost přijmout a žádné kroky v této věci nečinit. Další možností je ale podání žaloby, ve které se bude Tapas domáhat neplatnosti takové výpovědi. V neposlední řadě může Tapas požadovat náhradu škody, která mu vznikla z důvodu toho, že v dobré víře vycházel z uzavřené Smlouvy s Městem, které se bez právně relevantního důvodu rozhodlo Smlouvu zrušit.

 

V obou shora uvedených případech (žaloba na neplatnost výpovědi, žaloba na náhradu škody) by se jednalo o zdlouhavé soudní procesy, které by s největší pravděpodobností neskončily u první soudní instance (pokud by některá ze stran neustoupila) a výsledek těchto soudních jednání je značně nejistý. Je sice pravdou, že v případě žaloby na náhradu škody by musel Tapas prokázat, že mu vznikla škoda v souvislosti s tím, že Město Smlouvu vypovědělo a současně by musel škodu i vyčíslit (což oboje může být úkol nesnadný), ale pokud by toho schopen byl, zdá se být opravdu velmi reálným vyústěním takové situace, že Město by muselo příslušnou škodu uhradit. V tuto chvíli je vhodné poznamenat, že škoda (tedy majetková újma) představuje jakoukoliv ztrátu na majetku. Nejedná se tedy jen o to, o co již poškozená strana přišla (o co se její majetek fakticky snížil), ale také o to, o co poškozená strana ještě přijde (tedy o to, o co se její majetek nenavýší, ačkoliv by k tomu dojít mělo).

 

V souvislosti s případnými soudními spory je také potřeba upozornit na skutečnost, že v případě úspěchu eventuálních žalob podaných Tapasem bude Město nuceno hradit náhradu nákladů řízení, jejichž výše, zvláště pokud se Tapas nechá zastoupit v řízení advokátem (což se jeví jako pravděpodobné), by mohla být opravdu nemalá. Konkrétně v případě náhrady škody se dá předpokládat, že by šlo o spor zdlouhavý, tedy počet úkonů a např. i předpokládaná potřeba znaleckých posudků náklady řízení citelně navýší.

 

K problematice dodržování smluv lze dodat, že věc je nutno pojmout i z širšího hlediska. Posuzovaná Smlouva totiž není jedinou uzavřenou smlouvou s Tapasem. Je nanejvýš vhodné zmínit i smlouvy ostatní, které prokazují vůli Města vůči záměru Tapasu. Předně bychom v této souvislosti odkázali na Dohodu o spolupráci mezi Městem a Tapasem ze dne 30. 11. 1999, kdy již touto smlouvou započala vzájemná spolupráce mezi Městem a Tapasem, kdy v rámci této spolupráce došlo k uzavření smluv následných (včetně Smlouvy posuzované).


3.2  Trestněprávní rovina

 

Vedle shora uvedeného je také nutno si uvědomit, že Město musí jednat v zájmu všech svých obyvatel a nikoliv pouze v zájmu malé skupiny. Pokud by se tedy Město rozhodlo výpověď dát a Tapas by uspěl se svými žalobami (především s žalobou na náhradu škody), Město by přišlo o velmi významnou finanční částku. To celé z důvodu toho, že jeho představitelé se odmítli řídit zásadami soukromého práva a vypověděli platně uzavřenou Smlouvu před tím, než by závazek z ní byl dodržen.

 

Mohlo by tedy být výzvou pro orgány činné v trestním řízení, aby posoudili takové rozhodnutí představitelů Města, kdy ke zvážení by se nepochybně nabízel trestný čin podle ustanovení § 220 trestního zákona, a to porušení povinnosti při správě cizího majetku či trestný čin podle ustanovení § 329 zákona č. 40/2009 Sb. trestního zákona, tedy zneužití pravomoci úřední osoby. Je totiž nepochybné, že představitelé Města věděli před vypovězením Smlouvy, že škoda může být na Městu uplatňována, stejně tak věděli, že jsou povinováni k řádnému spravování Městského majetku a přesto se k výpovědi uchýlili.


4.      Hodnocení dalších navržených možností

 

Jak již bylo také dříve nadneseno, výpověď není jediným způsobem ukončení smluvního vztahu, a proto je vhodné další možnosti alespoň ve zkratce zmínit. Jsou to následující: dohoda smluvních stran, pravomocné rozhodnutí orgánu veřejné moci nebo institut odstoupení.

 

Odstoupení od smlouvy je ovšem obecně přípustné jen za určitých podmínek. Pronajímateli svědčí právo na odstoupení od smlouvy, pokud nájemce užívá předmět nájmu v rozporu se sjednaným nebo obvyklým účelem, a to tak, že pronajímateli vzniká škoda nebo vznik značné škody alespoň hrozí. V takovém případě musí být nájemce nejdříve vyzván k tomu, aby upustil od jednání, které je neslučitelné s účelem nájmu a kvůli kterému by mohla vzniknout pronajímateli značná škoda. Obsahem této výzvy by mělo být konkrétní vymezení škodlivého jednání nájemce a následné upozornění na možné odstoupení od smlouvy ze strany pronajímatele.

 

Pronajímatel má dále právo odstoupit od nájemní smlouvy za situace, kdy je nájemce v prodlení s placením nájemného. K realizaci takového práva na odstoupení od smlouvy, je potřeba, aby pronajímatel vyzval nájemce k tomu, aby nájemné zaplatil.

 

Další možností, kdy pronajímatel může odstoupit od smlouvy, je případ, kdy na základě pravomocného rozhodnutí orgánu veřejné moci musí být předmět nájmu vyklizen.

 

V neposlední řadě patří k výčtu možností skončení nájmu i dohoda smluvních stran o ukončení nájemního vztahu.

 

Další způsob, který byl nadnesen v souvislosti s ukončením Smlouvy, vychází ze skutečnosti, že Smlouva má svůj jasný účel, jehož naplnění strany očekávají. Účinnost Smlouvy byla ale stanovena až ke dni nabytí právní moci rozhodnutí o povolení plánu otvírky, přípravy a dobývání, k čemuž ovšem do dnešního dne nedošlo. Nebyla tak naplněna zamýšlená a očekávaná vůle smluvních stran, což trvá již téměř tři roky, a nebylo tedy doposud možné, aby došlo k zamýšlenému a očekávanému naplnění účelu smlouvy. Pokud by Tapas ani v dodatečně poskytnuté lhůtě neobstaral patřičné pravomocné rozhodnutí, bylo by snad možné považovat smlouvu za expirovanou. K této myšlence je nutno zdůraznit, že ačkoliv se jedná o zajímavou právní konstrukci, nemá dostatečně pevné základy, tedy úspěch u soudu v tomto případě zaručit nelze.

 

Vzhledem k dostupným informacím jsme toho názoru, že žádný ze shora uvedených dalších způsobů ukončení Smlouvy není možný, alespoň ne platně, popř. bez následků uvedených v části 3. tohoto právního posouzení.  Jedinou možností s jistým výsledkem zůstává dohoda s Tapasem.

 

Závěrem pro úplnost musíme zmínit i tezi, která vychází ze skutečnosti, že se na předmětných pozemcích nacházel po jistou dobu stroj k těžbě písku, jehož vlastníkem má být právě Tapas; zmiňovaná teze pak počítá s tím, že když Tapas umístil na předmětných pozemcích Města svůj stroj, užíval tyto pozemky, aniž měl k tomu oprávnění, jelikož Smlouva doposud nenabyla účinnosti. To by pak měl být důvod k vypovězení Smlouvy. Takovýto důvod k vypovězení Smlouvy však nelze označit za relevantní.


5.      Závěr

 

Závěrem lze shrnout, že dát výpověď ze Smlouvy sice možné je, ale s výrazně nejistými následky a především se zcela reálnou hrozbou žalob ze strany Tapasu, jehož úspěch v takových soudních sporech nemusí být v žádném případě jen teoretický.

 

Případný neúspěch Města v soudních řízeních by mohl znamenat zatížení rozpočtu Města, s čímž by mohla být dokonce spojována trestní odpovědnost jeho představitelů s ohledem na jejich povinnost spravovat záležitosti Města (hospodařit) s péčí řádných hospodářů.

 

Úplným závěrem, ovšem nikoliv v poslední řadě, nelze opomenout i podíl zainteresovaných obyvatel Města na stávajícím stavu věci. V rámci procesu schvalování Smlouvy muselo totiž dojít i k zákonem požadovanému vyvěšení záměru před samotným uzavřením Smlouvy. Informační povinnost ze strany Města splněna byla, stejně tak se mohli zainteresovaní obyvatelé Města s relevantními skutečnostmi obeznámit i prostřednictvím vlastního dotazu, nebo dokonce na internetových stránkách Města, kde je možné podstatné informace o pozemcích, kterých se Smlouva týká, vyhledat. Jedny z prvních relevantních skutečností se datují dokonce již do roku 2006 (rozhodnutí Městského úřadu Brandýs nad Labem – Stará Boleslav,  odboru životního prostředí, ze dne 11. 1. 2006, č.j.: 100/55811/2005 týkající se těžby štěrkopísku, či Veřejná vyhláška Obvodního báňského úřadu Kladno o zahájení řízení o změně dobývacího prostoru Borek nad Labem ze dne 23. 2. 2006). V neposlední řadě mohli zainteresovaní obyvatelé Města využít možnosti seznámení se Smlouvou za využití zákona č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím.

 

V souladu se zásadou vigilantibus iura scripta sunt, tedy právo patří bdělým (nechť si každý střeží svá práva), lze len stěží požadovat po drtivé většině obyvatel Města, aby strpěla možný a znatelný úbytek finančních prostředků Města (především v případě neúspěchu v potenciálních soudních sporech) z důvodu prosazování zájmů zlomku procenta obyvatel Města, o jejichž bdělosti lze důvodně pochybovat.


    Mgr. Tomáš Rousek, advokát,

 

                                                                                  i.s. JUDr. Marka Nespaly, advokáta 

 

 

Stanislav Huml

 

 

 

 
Zpět

Vyhledávání

© 2010 Všechna práva vyhrazena.